Biznes i ryzyko na rynku kredytów mieszkaniowych w perspektywie 2014 roku – raport IBnGR i REAS

Biznes i ryzyko na rynku kredytów mieszkaniowych w perspektywie 2014 roku –
raport IBnGR i REAS

Sprzedaż kredytów mieszkaniowych w roku 2010 będzie oscylowała w granicach
40 ? 50 mld PLN, co oznacza przyrost stanu zadłużenia ludności z tytułu
kredytów mieszkaniowych na poziomie 20 ? 30 mld PLN. Pomimo okresowych
perturbacji, które miały miejsce w 2008 i 2009 i będą miały miejsce również w
roku 2010, trend wzrostowy rynku kredytów hipotecznych utrzyma się co najmniej
w najbliższych kilku latach.
Między innymi takie wnioski płyną z najnowszego raportu ?Biznes i ryzyko na
rynku kredytów mieszkaniowych w perspektywie 2014 roku? autorstwa Instytutu
Badań nad Gospodarka Rynkową oraz REAS ? firmy konsultingowej specjalizującej
się w zagadnieniach rynku mieszkaniowego.
Zdaniem prof. Leszka Pawłowicza z IBnGR ?czynnikiem stymulującym rozwój
polskiego rynku kredytów hipotecznych w najbliższych 2-3 latach, będzie
złagodzenie polityki kredytowej banków. Pozwalają na to dobra sytuacja
kapitałowa, poprawa perspektyw gospodarczych, zaostrzająca się konkurencja oraz
prognozy sytuacji na rynku mieszkaniowym?.
Jak podkreśla prof. Pawłowicz ?Nasilająca się konkurencja spowoduje, że w roku
2010 marże będą nadal spadały i prawdopodobnie ustabilizują się na poziomie 1,3
? 1,7% (dla kredytów w PLN) dla wiarygodnych kredytobiorców, w zależności od
poziomu LTV i innych ryzyk?.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest jednym z kluczowych czynników rozwoju
rynku finansowania hipotecznego. W ocenie Kazimierza Kirejczyka z REAS – ?Rok
2010 może być bardzo nietypowy pod względem relacji popytu i podaży ze względu
na zapas projektów z ważnymi pozwoleniami na budowę. Większe firmy
deweloperskie będą mogły płynnie wprowadzać na rynek kolejne inwestycje lub ich
etapy. Jeśli taki scenariusz się ziści, różnica pomiędzy nową podażą, a
sprzedażą powinna być niewielka, zaś rynek będzie zbliżony do równowagi.?
?Obserwowane obecnie ożywienie sprzedaży mieszkań w pewnej części jest
spowodowane ułatwieniami w pozyskaniu kredytów, które zapewne zostaną
ograniczone pod koniec 2010 roku w rezultacie wprowadzenia rekomendacji T. W
konsekwencji, wzrost sprzedaży w IV kwartale 2010 wcale nie jest jeszcze
przesądzony? – dodaje Kirejczyk.

Autorzy raportu: Instytut Badań nad Gospodarka Rynkową we współpracy z REAS

Biznes i ryzyko na rynku kredytów mieszkaniowych dla ludności w perspektywie
2014 roku

Wydanie: czerwiec 2010
Biznes i ryzyko na rynku kredytów mieszkaniowych
dla ludności w perspektywie 2014 roku

Prognoza kszta łtowa nia się wa rtoś ci kredytów
mieszka niowych (2014 rok)

450

400

350

300

390,0 (+/- 9%)
Perspektywy rynku kredytów hipotecznych i nieruchomości

mieszkaniowych w Polsce

Polski rynek kredytowania nieruchomości znajduje się w początkowej fazie rozwoju. Głównie z tego powodu kryzys na polskim rynku nieruchomości był w latach 2008 i 2009 nieporównywalnie
płytszy niż na dojrzałych rynkach nieruchomości w Stanach Zjednoczonych i Europie Zachodniej.
250

200

150

100

50

0
214,9

Źródł o: IBG nR

Mimo okresowych perturbacji, które miały miejsce w latach 2008/2009 i będą miały miejsce również w roku 2010, trend wzrostowy rynku kredytów hipotecznych utrzyma się co najmniej w najbliższych kilku latach.
W ocenie IBnGR, sprzedaż kredytów mieszkaniowych w roku 2010 będzie oscylowała w granicach

40 ? 50 mld PLN, co oznacza przyrost stanu zadłużenia ludności z tytułu kredytów mieszkanio- wych na poziomie 20 ? 30 mld PLN. Realny przyrost stanu zadłużenia może być jeszcze wyższy ze względu na prawdopodobny trend aprecjacyjny złotówki.
O rozwoju rynku kredytów hipotecznych w Polsce decyduje sprzężenie trzech głównych czynni- ków:
? dostępność kredytu,

? stopy procentowe,

? ceny nieruchomości.

Zdaniem IBnGR, czynnikiem stymulującym rozwój polskiego rynku kredytów hipotecznych w najbliższych 2-3 latach, będzie wzrost dostępności kredytów, w wyniku złagodzenia polityki kredytowej banków, po czterech kwartałach wcześniejszego konsekwentnego zaostrzania. Pozwala na to bankom dobra sytuacja kapitałowa oraz poprawa perspektyw gospodarczych, prognozy sytuacji na rynku mieszkaniowym a także zaostrzająca się konkurencja.
Nasilająca się konkurencja spowoduje, że w roku 2010 marże będą nadal spadały i prawdopodob- nie ustabilizują się na poziomie 1,3 ? 1,7% (dla kredytów w PLN) dla wiarygodnych kredytobior- ców, w zależności od poziomu LTV i innych ryzyk.
W perspektywie średniookresowej trudno wyobrazić sobie, aby oprocentowanie udzielanych kredytów hipotecznych w euro było wyższe niż w złotówkach. Dlatego należy oczekiwać dalszej substytucji kredytów w złotówkach i frankach szwajcarskich przez kredyty w euro. Przewidywana aprecjacja złotówki powoduje, że ryzyko kursowe nie będzie równoważyło korzyści związanych z zadłużaniem się w euro. Dlatego IBnGR przewiduje istotny wzrost udziału kredytów w euro w nowo udzielanych kredytach mieszkaniowych dla ludności w roku 2010.

Ocena koniunktury na polskim rynku mieszkaniowym w latach 2010-2012
Zdaniem REAS, rok 2009 był niewątpliwie okresem wyraźnego spadku skali obrotów na polskim rynku mieszkaniowym, którego bezpośrednią przyczyną była zarówno mniejsza niż w latach 2007-
2008 liczba transakcji, jak i niższe ceny nieruchomości. Krytycznym okresem był zwłaszcza IV kwartał 2008 roku i I kwartał 2009. W kolejnych kwartałach sytuacja stopniowo ulegała poprawie, w miarę jak uczestnicy rynku odzyskiwali zaufanie do siebie i do potencjału polskiego rynku nieruchomości. Na rynku pierwotnym, pomimo spadku sprzedaży, niższych cen i problemów z pozyskaniem finansowania z banków, skutki kryzysu okazały się dla większości firm deweloper-
skich mniejsze niż się powszechnie obawiano. Najważniejszym powodem była niewielka skala

2
Synteza raportu

rynku w relacji do potencjału popytowego i wielkości polskiej gospodarki. Relatywna nadwyżka podaży była skoncentrowana przede wszystkim w miastach o najwyższym popycie i najlepszej sytuacji gospodarczej, a większość inwestycji zlokalizowana była w dość atrakcyjnych rejonach
miast i obejmowała mieszkania o racjonalnej wielkości i funkcji.

Mieszka nia wprowa dzone do sprzeda ży ora z sprzeda ne kwa rta lnie na tle oferty na koniec kwa rta łu
(a grega cja dla rynków: Wa rsza wy, Kra kowa , Wrocła wia , Trójm ia sta , Pozna nia ora z Łodzi)

40 000

Poprawie klimatu na rynku mieszkaniowym sprzyjała ogólna sytuacja gospodarcza. Dla utrzyma- nia popytu na przyzwoitym poziomie istotne było zwłaszcza obniżenie obciążeniami podatkowy- mi, ale także ? liberalizacja zasad wspierania zakupu mieszkań w ramach programu ?Rodzina na swoim?.
Zarówno wyniki monitoringu rynku przeprowadzonego przez REAS po I kwartale 2010 roku, jak i statystyki dotyczące budownictwa mieszkaniowego publikowane przez GUS potwierdzają, że sytuacja na największych polskich rynkach mieszkaniowych jest zbliżona do równowagi. Wielkość

30 000

20 000

10 000

0

wprowa dzone w kwa rta le sprzeda ne w kwa rta le oferta na koniec kwa rta ł u
oferty, pomimo niewielkiego wzrostu, jest bliska długoletniej przeciętnej rocznej podaży i absorpcji, zaś liczby wprowadzonych do sprzedaży mieszkań okazały się zbliżone do liczb lokali
sprzedanych.
Q1
2007
Q3
2007
Q1
2008
Q3
2008
Q1
2009
Q3
2009
Q4
2009

Źródł o: R EAS

W ocenie REAS rok 2010 może być bardzo nietypowy pod względem relacji popytu i podaży, ze względu na zapas projektów z ważnymi pozwoleniami na budowę. Ponieważ banki deklarują wzrost finansowania dla nabywców, większe firmy deweloperskie będą mogły płynnie uzupełniać braki w podaży wprowadzając na rynek kolejne inwestycje lub ich etapy. Jeśli taki scenariusz się ziści, różnica pomiędzy nową podażą a sprzedażą nie powinna być dramatyczna, a rynek będzie zbliżony do równowagi. Na sprzedaż w 2010 roku wpływ mogą mieć także psychologiczne i realne konsekwencje ogłoszenia a następnie wdrożenia zaleceń rekomendacji T. Obserwowane obecnie ożywienie sprzedaży częściowo spowodowane jest ułatwieniami w pozyskaniu kredytów, które zapewne zostaną ograniczone pod koniec roku. W konsekwencji, wzrost sprzedaży w IV kwartale 2010 wcale nie jest jeszcze przesądzony.

Pełna wersja raportu

Pełna wersja raportu dostępna jest na zamówienie i składa się z trzech części:

Pe r spe ktywy r ynku kr edytów hip otec znyc h i nie r uc homośc i mie szkaniowyc h w Pols ce

Mieszkania oddane do użytku w latach 2005-2009 przez wszystkie grupy inwestorów w Polsce.

Źródło: GUS, oprac. REAS

? Sytuacja na polskim rynku nieruchomości mieszkaniowych

? Kredyt mieszkaniowy a popyt na nieruchomości

? Perspektywy rozwoju kredytów mieszkaniowych

Ocena koniunktury na polskim rynku mieszkaniowym w latach 2010-2012

? Pierwotny rynek mieszkaniowy

? Indywidualne budownictwo jednorodzinne

? Sektor deweloperski: deweloperzy i spółdzielnie

? Aktualny stan rynku

? Rynek wtórny

Anali za wpływu r e kome ndacj i T na zasad y ofer owania kr e dytów hipotec znyc h pr ze z b anki

? Szacowany poziom kosztów utrzymania i ocena zdolności kredytowej

? Ocena ryzyka zmiennej stopy procentowej

? Maksymalny poziom LTV oferowanych kredytów hipotecznych

3
AUTORZY RAPORTU

Instytut Badań nad Gospodarką Rynkową

IBnGR jest pozarządową, niezależną instytucją naukowo-badawczą zajmującą się gospodarką i polityką państwa. W ramach IBnGR działa obszar badawczy ?Bankowość i rynki finansowe?. Zespół współpracuje z czołowymi ekspertami i instytucjami działającymi w Polsce oraz zagranicą. Odbiorca- mi wykonywanych raportów i ekspertyz są instytucje finansowe oraz instytucje publiczne i pozarządo- we. Zespół ?Bankowość i rynki finansowe? zajmuje się analizą i oceną:
? perspektyw rozwoju bankowości i rynków finansowych ? prognozy 5-letnie (w tym biznes i ryzyko w bankowości detalicznej i korporacyjnej, rynki finansowe oraz prognozy makroekono- miczne);
? pozycji konkurencyjnej instytucji finansowych na tle najważniejszych konkurentów krajowych i zagranicznych (pozycja finansowa banków z punktu widzenia wartości dla akcjonariuszy, ocena pozycji banków na rynku bankowości detalicznej i korporacyjnej, consumer finance);
? wpływu rozwiązań legislacyjnych na funkcjonowanie rynków finansowych (m.in. ekonomiczne skutki wprowadzenia upadłości konsumenckiej w Polsce, skutki wprowadzenia ograniczeń w zakresie udzielania walutowych kredytów mieszkaniowych dla ludności).
Więcej informacji: www.ibngr.edu.pl

Marta Penczar, Koordynator Projektu IBnGR [email protected]
+48.58.5244958

Instytut Badań nad Gospodarską Rynkową ul. Do Studzienki 63, 80-227 Gdańsk, Polska tel: +48.58.5244900 | fax: +48.22.5244908

REAS

REAS jest ekspertem i doradcą w zakresie inwestowania na rynku nieruchomości. Od 1997 roku świadczymy usługi doradcze dla deweloperów, inwestorów i banków działających na rynku mieszkaniowym.
? REAS systematycznie monitoruje i analizuje rynek mieszkaniowy najważniejszych polskich miast, oferuje szeroki zakres usług z zakresu wiedzy o rynku oraz formułuje długoterminowe prognozy wspomagające proces planowania strategicznego.
? REAS doradza deweloperom na wszystkich etapach procesu inwestycyjnego, wspierając ich w procesie planowania i przygotowania produktu o najlepszym potencjale rynkowym, a także w zakresie strategii cenowych, marketingu i sprzedaży.
? Dzięki wieloletniej współpracy z instytucjami finansującymi rynek mieszkaniowy w Polsce oraz uznanej przez nie wiarygodności przygotowywanych przez REAS biznes planów, wycen i analiz wykonalności inwestycji, firma skutecznie wspiera inwestorów w procesie pozyskiwa- nia finansowania dla nowych inwestycji mieszkaniowych.
? REAS doradza bankom w zakresie oceny ryzyka finansowania projektów deweloperskich oraz restrukturyzacji zagrożonych inwestycji.
? REAS oferuje bankom usługi monitoringu finansowanych inwestycji, zarówno w zakresie realizacji inwestycji, jak i marketingu i sprzedaży.

REAS jest partnerem strategicznym firmy Jones Lang LaSalle, światowego lidera doradztwa na rynku
nieruchomości komercyjnych.
Więcej informacji: www.reas.pl

Katarzyna Kuniewicz
Dyrektor, Dział Badań i Analiz Rynku, REAS
[email protected]
+48.22.3802125

REAS Sp. z o.o.
ul. Bukowińska 22b, 02-703 Warszawa, Polska tel: +48.22.3802100 | fax: +48.22.3802101

Informacje zawarte w niniejszej publikacji nie stanowią w żadnym wypadku świadczenia usług doradztwa ani jakichkolwiek innych usług. Przed podjęciem decyzji należy skontaktować się z REAS Sp. z o.o. lub innym profesjonalnym doradca posiadającym wiedzę na temat konkretnego stanu faktycznego w celu zasięgnięcia porady. ? Copyright 2010 by REAS Sp. z o.o., Warszawa, Polska. Prawa autorskie do treści niniejszej publikacji posiada REAS Sp. z o.o. Wszelkie prawa
4 zastrzeżone.

hastagi na stronie: